相続した実家を【空き家】にしておく４つの注意点～①維持コスト ②価格の下落 ③所有者責任 ④特定空き家

今回は、実家を相続した後、空き家にしておく際に注意すべき４つのポイントをご説明していきます。

相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。

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◆相続した実家を空き家にしておく
◆空き家にしておく４つの注意点
◆まとめ

◆相続した実家を空き家にしておく

相続した実家を売る、賃貸する、住む…

これらのいずれにも踏み出せないケースがあると思います。

こういう場合は、当面は実家を空き家にしておくことになります。

または、売却・賃貸する方針でも、買い手・借り手が見つかるまでは「空き家」です。

所有者として、空き家をしっかりと管理しないといけませんね

◆空き家にしておく４つの注意点

空き家にしておく注意点は、以下の４点が考えられます。

①維持コストがかかる

空き家の維持コストとして代表的なものは、固定資産税と都市計画税です。

固定資産税…1.4％
都市計画税…0.3％（市街化区域のみ）

土地と建物の時価合計が3,000万円であった場合、3,000万円✕1.7％＝51万円が１年間に払う税金になります。

ちなみに、建物が建っている土地の課税計算上は、時価を6分の1にしてくれるので、税負担は軽くなっています。

その他のコストとしては、火災保険料や委託管理料などが考えられます。

もちろん空き家に限らず、賃貸する場合や自分が住む場合にも、維持コストは必要です。ただ、空き家の場合は、家賃が入ってきたり自分が住むなどの「便益」がないため、コスト負担を感じやすくなります。

②価値が下落する

建物は毎年、減価償却（価値が減ること）していきます。

例えば、築20年の段階では、価値が500万円残っている建物でも、築30年になると価値がゼロになったりします。

売却する時期が10年遅くなると、500万円の現金を失うのです。

土地は建物ほどは価値が減少しません。

最近は、三大都市圏や県庁所在地などで地価の上昇が見られますが、不便な場所の地価は下落しています。

※住宅地の１㎡あたり平均価格（国土交通省の開示資料を加工）

	令和元年	令和２年	前年比
北海道	19,200円	20,000円	104.2%
青森	16,200円	16,100円	99.4%
岩手	24,800円	24,900円	100.4%
宮城	40,300円	42,000円	104.2%
秋田	13,300円	13,200円	99.2%
山形	19,600円	19,700円	100.5%
福島	23,700円	23,300円	98.3%
茨城	32,500円	32,400円	99.7%
栃木	32,600円	32,400円	99.4%
群馬	30,100円	31,700円	105.3%
埼玉	113,500円	113,700円	100.2%
千葉	74,600円	75,600円	101.3%
東京	374,300円	378,100円	101.0%
神奈川	179,500円	179,300円	99.9%
新潟	25,900円	26,000円	100.4%
富山	30,700円	30,800円	100.3%
石川	44,100円	44,300円	100.5%
福井	30,100円	29,700円	98.7%
山梨	24,300円	24,000円	98.8%
長野	25,200円	25,000円	99.2%
岐阜	33,200円	32,600円	98.2%
静岡	65,300円	64,500円	98.8%
愛知	103,500円	104,300円	100.8%
三重	28,800円	28,500円	99.0%
滋賀	46,800円	46,500円	99.4%
京都	109,100円	109,300円	100.2%
大阪	150,500円	150,700円	100.1%
兵庫	103,100円	103,100円	100.0%
奈良	53,200円	52,900円	99.4%
和歌山	36,400円	36,200円	99.5%
鳥取	19,400円	19,200円	99.0%
島根	21,000円	20,800円	99.0%
岡山	29,300円	29,300円	100.0%
広島	56,400円	57,000円	101.1%
山口	25,500円	25,600円	100.4%
徳島	29,700円	29,500円	99.3%
香川	33,000円	32,900円	99.7%
愛媛	35,800円	35,400円	98.9%
高知	30,700円	30,800円	100.3%
福岡	52,100円	54,300円	104.2%
佐賀	20,300円	20,500円	101.0%
長崎	24,500円	24,500円	100.0%
熊本	28,400円	28,700円	101.1%
大分	24,900円	25,100円	100.8%
宮崎	24,600円	24,600円	100.0%
鹿児島	27,300円	27,300円	100.0%
沖縄	59,100円	62,600円	105.9%
（平均）	52,051円	52,317円	100.5%

③所有者責任が問われる

空き家の所有者は、民法717条により、損害賠償責任が課されています。

（民法第717条第1項）
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

例えば、空き家のブロック塀が倒れて誰かにケガをさせた場合、その損害は建物の使用者に請求されます。

しかし空き家には使用者がいないので、所有者に責任が回ってくるのです。

過去には、台風のため屋根瓦が飛んでいき、隣家の建物や外壁を傷つけたケースで、所有者責任を課せられた判例があります。

台風のたびにビクビクするのは嫌ですね…

④特定空き家に指定される

管理が不十分な空家は、火災の発生、建物の倒壊、犯罪の誘発、景観の悪化、不衛生など、地域に悪い影響を与えます。

そこで2015年5月、空き家の適切な管理を目的に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」が施行されました。

この法律により実家が「特定空き家」に指定されてしまうと、

固定資産税の軽減措置がなくなる
都市計画税の軽減措置がなくなる
撤去・修繕を強制される

などのデメリットが発生します。

１.は土地の課税価値を6分の1に、２.は3分の1にまけてもらっていた特典がなくなります。

３.については、最初は助言又は指導、次は措置、次は命令とエスカレートしていき、最後は行政代執行により家を撤去されることもあります。

（空家等対策の推進に関する特別措置法第14条第9項）
市町村長は、第三項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。