相続した実家を【空き家】にしておく4つの注意点~①維持コスト ②価格の下落 ③所有者責任 ④特定空き家

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今回は、実家を相続した後、空き家にしておく際に注意すべき4つのポイントをご説明していきます。

相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。

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◆相続した実家を空き家にしておく

相続した実家を売る、賃貸する、住む…

これらのいずれにも踏み出せないケースがあると思います。

こういう場合は、当面は実家を空き家にしておくことになります。

または、売却・賃貸する方針でも、買い手・借り手が見つかるまでは「空き家」です。

所有者として、空き家をしっかりと管理しないといけませんね

◆空き家にしておく4つの注意点

空き家にしておく注意点は、以下の4点が考えられます。

①維持コストがかかる

空き家の維持コストとして代表的なものは、固定資産税と都市計画税です。

固定資産税…1.4%
都市計画税…0.3%(市街化区域のみ)

土地と建物の時価合計が3,000万円であった場合、3,000万円✕1.7%=51万円が1年間に払う税金になります。

ちなみに、建物が建っている土地の課税計算上は、時価を6分の1にしてくれるので、税負担は軽くなっています。

その他のコストとしては、火災保険料や委託管理料などが考えられます。

もちろん空き家に限らず、賃貸する場合や自分が住む場合にも、維持コストは必要です。ただ、空き家の場合は、家賃が入ってきたり自分が住むなどの「便益」がないため、コスト負担を感じやすくなります。

②価値が下落する

建物は毎年、減価償却(価値が減ること)していきます。

例えば、築20年の段階では、価値が500万円残っている建物でも、築30年になると価値がゼロになったりします。

売却する時期が10年遅くなると、500万円の現金を失うのです。

土地は建物ほどは価値が減少しません。

最近は、三大都市圏や県庁所在地などで地価の上昇が見られますが、不便な場所の地価は下落しています。

※住宅地の1㎡あたり平均価格(国土交通省の開示資料を加工)

令和元年令和2年前年比
北海道19,200円20,000円104.2%
青森16,200円16,100円99.4%
岩手24,800円24,900円100.4%
宮城40,300円42,000円104.2%
秋田13,300円13,200円99.2%
山形19,600円19,700円100.5%
福島23,700円23,300円98.3%
茨城32,500円32,400円99.7%
栃木32,600円32,400円99.4%
群馬30,100円31,700円105.3%
埼玉113,500円113,700円100.2%
千葉74,600円75,600円101.3%
東京374,300円378,100円101.0%
神奈川179,500円179,300円99.9%
新潟25,900円26,000円100.4%
富山30,700円30,800円100.3%
石川44,100円44,300円100.5%
福井30,100円29,700円98.7%
山梨24,300円24,000円98.8%
長野25,200円25,000円99.2%
岐阜33,200円32,600円98.2%
静岡65,300円64,500円98.8%
愛知103,500円104,300円100.8%
三重28,800円28,500円99.0%
滋賀46,800円46,500円99.4%
京都109,100円109,300円100.2%
大阪150,500円150,700円100.1%
兵庫103,100円103,100円100.0%
奈良53,200円52,900円99.4%
和歌山36,400円36,200円99.5%
鳥取19,400円19,200円99.0%
島根21,000円20,800円99.0%
岡山29,300円29,300円100.0%
広島56,400円57,000円101.1%
山口25,500円25,600円100.4%
徳島29,700円29,500円99.3%
香川33,000円32,900円99.7%
愛媛35,800円35,400円98.9%
高知30,700円30,800円100.3%
福岡52,100円54,300円104.2%
佐賀20,300円20,500円101.0%
長崎24,500円24,500円100.0%
熊本28,400円28,700円101.1%
大分24,900円25,100円100.8%
宮崎24,600円24,600円100.0%
鹿児島27,300円27,300円100.0%
沖縄59,100円62,600円105.9%
(平均)52,051円52,317円100.5%

③所有者責任が問われる

空き家の所有者は、民法717条により、損害賠償責任が課されています。

(民法第717条第1項)
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

例えば、空き家のブロック塀が倒れて誰かにケガをさせた場合、その損害は建物の使用者に請求されます。

しかし空き家には使用者がいないので、所有者に責任が回ってくるのです。

過去には、台風のため屋根瓦が飛んでいき、隣家の建物や外壁を傷つけたケースで、所有者責任を課せられた判例があります。

台風のたびにビクビクするのは嫌ですね…

④特定空き家に指定される

管理が不十分な空家は、火災の発生、建物の倒壊、犯罪の誘発、景観の悪化、不衛生など、地域に悪い影響を与えます。

そこで2015年5月、空き家の適切な管理を目的に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法)」が施行されました。

この法律により実家が「特定空き家」に指定されてしまうと、

  1. 固定資産税の軽減措置がなくなる
  2. 都市計画税の軽減措置がなくなる
  3. 撤去・修繕を強制される

などのデメリットが発生します。

1.は土地の課税価値を6分の1に、2.は3分の1にまけてもらっていた特典がなくなります。

3.については、最初は助言又は指導、次は措置、次は命令とエスカレートしていき、最後は行政代執行により家を撤去されることもあります。

(空家等対策の推進に関する特別措置法第14条第9項)
市町村長は、第三項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法(昭和二十三年法律第四十三号)の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。

撤去費用はしっかりと請求が来るので、ここまでくる前に手を打ちましょう。

◆まとめ

という訳で今回は、相続した実家を空き家にしておく場合の注意点について、ご説明してきました。

難しい部分は、専門家の力を借りながら進めていくと、スムーズだと思います。

不明な点などはお気軽にコメントください

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