今回は、実家を相続した後、空き家にしておく際に注意すべき４つのポイントをご説明していきます。
相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。
◆相続した実家を空き家にしておく
相続した実家を売る、賃貸する、住む…
これらのいずれにも踏み出せないケースがあると思います。
こういう場合は、当面は実家を空き家にしておくことになります。
または、売却・賃貸する方針でも、買い手・借り手が見つかるまでは「空き家」です。
所有者として、空き家をしっかりと管理しないといけませんね
◆空き家にしておく４つの注意点
空き家にしておく注意点は、以下の４点が考えられます。
①維持コストがかかる
空き家の維持コストとして代表的なものは、固定資産税と都市計画税です。
都市計画税…0.3％（市街化区域のみ）
土地と建物の時価合計が3,000万円であった場合、3,000万円✕1.7％＝51万円が１年間に払う税金になります。
ちなみに、建物が建っている土地の課税計算上は、時価を6分の1にしてくれるので、税負担は軽くなっています。
その他のコストとしては、火災保険料や委託管理料などが考えられます。
②価値が下落する
建物は毎年、減価償却（価値が減ること）していきます。
例えば、築20年の段階では、価値が500万円残っている建物でも、築30年になると価値がゼロになったりします。
売却する時期が10年遅くなると、500万円の現金を失うのです。
土地は建物ほどは価値が減少しません。
最近は、三大都市圏や県庁所在地などで地価の上昇が見られますが、不便な場所の地価は下落しています。
※住宅地の１㎡あたり平均価格（国土交通省の開示資料を加工）
| 令和元年 | 令和２年 | 前年比 | |
| 北海道 | 19,200円 | 20,000円 | 104.2% |
| 青森 | 16,200円 | 16,100円 | 99.4% |
| 岩手 | 24,800円 | 24,900円 | 100.4% |
| 宮城 | 40,300円 | 42,000円 | 104.2% |
| 秋田 | 13,300円 | 13,200円 | 99.2% |
| 山形 | 19,600円 | 19,700円 | 100.5% |
| 福島 | 23,700円 | 23,300円 | 98.3% |
| 茨城 | 32,500円 | 32,400円 | 99.7% |
| 栃木 | 32,600円 | 32,400円 | 99.4% |
| 群馬 | 30,100円 | 31,700円 | 105.3% |
| 埼玉 | 113,500円 | 113,700円 | 100.2% |
| 千葉 | 74,600円 | 75,600円 | 101.3% |
| 東京 | 374,300円 | 378,100円 | 101.0% |
| 神奈川 | 179,500円 | 179,300円 | 99.9% |
| 新潟 | 25,900円 | 26,000円 | 100.4% |
| 富山 | 30,700円 | 30,800円 | 100.3% |
| 石川 | 44,100円 | 44,300円 | 100.5% |
| 福井 | 30,100円 | 29,700円 | 98.7% |
| 山梨 | 24,300円 | 24,000円 | 98.8% |
| 長野 | 25,200円 | 25,000円 | 99.2% |
| 岐阜 | 33,200円 | 32,600円 | 98.2% |
| 静岡 | 65,300円 | 64,500円 | 98.8% |
| 愛知 | 103,500円 | 104,300円 | 100.8% |
| 三重 | 28,800円 | 28,500円 | 99.0% |
| 滋賀 | 46,800円 | 46,500円 | 99.4% |
| 京都 | 109,100円 | 109,300円 | 100.2% |
| 大阪 | 150,500円 | 150,700円 | 100.1% |
| 兵庫 | 103,100円 | 103,100円 | 100.0% |
| 奈良 | 53,200円 | 52,900円 | 99.4% |
| 和歌山 | 36,400円 | 36,200円 | 99.5% |
| 鳥取 | 19,400円 | 19,200円 | 99.0% |
| 島根 | 21,000円 | 20,800円 | 99.0% |
| 岡山 | 29,300円 | 29,300円 | 100.0% |
| 広島 | 56,400円 | 57,000円 | 101.1% |
| 山口 | 25,500円 | 25,600円 | 100.4% |
| 徳島 | 29,700円 | 29,500円 | 99.3% |
| 香川 | 33,000円 | 32,900円 | 99.7% |
| 愛媛 | 35,800円 | 35,400円 | 98.9% |
| 高知 | 30,700円 | 30,800円 | 100.3% |
| 福岡 | 52,100円 | 54,300円 | 104.2% |
| 佐賀 | 20,300円 | 20,500円 | 101.0% |
| 長崎 | 24,500円 | 24,500円 | 100.0% |
| 熊本 | 28,400円 | 28,700円 | 101.1% |
| 大分 | 24,900円 | 25,100円 | 100.8% |
| 宮崎 | 24,600円 | 24,600円 | 100.0% |
| 鹿児島 | 27,300円 | 27,300円 | 100.0% |
| 沖縄 | 59,100円 | 62,600円 | 105.9% |
| （平均） | 52,051円 | 52,317円 | 100.5% |
③所有者責任が問われる
空き家の所有者は、民法717条により、損害賠償責任が課されています。
（民法第717条第1項）
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
例えば、空き家のブロック塀が倒れて誰かにケガをさせた場合、その損害は建物の使用者に請求されます。
しかし空き家には使用者がいないので、所有者に責任が回ってくるのです。
過去には、台風のため屋根瓦が飛んでいき、隣家の建物や外壁を傷つけたケースで、所有者責任を課せられた判例があります。
台風のたびにビクビクするのは嫌ですね…
④特定空き家に指定される
管理が不十分な空家は、火災の発生、建物の倒壊、犯罪の誘発、景観の悪化、不衛生など、地域に悪い影響を与えます。
そこで2015年5月、空き家の適切な管理を目的に「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」が施行されました。
この法律により実家が「特定空き家」に指定されてしまうと、
- 固定資産税の軽減措置がなくなる
- 都市計画税の軽減措置がなくなる
- 撤去・修繕を強制される
などのデメリットが発生します。
１.は土地の課税価値を6分の1に、２.は3分の1にまけてもらっていた特典がなくなります。
３.については、最初は助言又は指導、次は措置、次は命令とエスカレートしていき、最後は行政代執行により家を撤去されることもあります。
（空家等対策の推進に関する特別措置法第14条第9項）
市町村長は、第三項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。
撤去費用はしっかりと請求が来るので、ここまでくる前に手を打ちましょう。
◆まとめ
という訳で今回は、相続した実家を空き家にしておく場合の注意点について、ご説明してきました。
難しい部分は、専門家の力を借りながら進めていくと、スムーズだと思います。
不明な点などはお気軽にコメントください
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