今回は、実家を相続した後に貸すことを決めた方が、実際に賃貸するための手順をご紹介していきます。
相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。
◆相続した実家の賃貸に向けた５つの手順
実家の賃貸に向けた５つの手順は、以下の通りです。
- リフォーム
- 不動産会社と媒介契約
- 入居者を募集
- 実家の内覧
- 賃貸借契約を結ぶ
１つずつ、手順を見ていきましょう
①実家をリフォーム
実家を貸す場合と売る場合の最大の違いは、リフォームの有無でしょう
不動産を売る場合、大金を投じてそこに住もうとする買い手は、自分の好きなようにリフォームをしたいと考えるはずです。
なので実家を売る場合は、リフォームに関しては買い手のフリーハンドに任せた方がいいです。
一方、不動産を賃借する人は、自分でお金を出してリフォームしようとは考えません。
それよりも、オーナーの負担によって、なるべくきれいな状態にして欲しいと考えるはずです。
そもそも、賃貸物件には原状回復義務があります
そこで、実家の賃貸を考える際は、ほぼほぼリフォームが必須となってきます。
リフォームを考える場合の注意点ですが、家賃相場を先に調べることが必要です。
よくある失敗例が、先に投資金額を調べようとしてリフォーム会社に相談すること。
そうすると、あれも必要これも必要という話になり、500万円～の見積もりが出たりします。
大手の不動産会社や工務店へ行くと「建て替えましょう！」と言われたりします
ここから逆算して家賃を設定すると、家賃がその地域の相場より高くなってしまい、結局は借り手がつかないという事態に陥ってしまうのです。
正しい順序としては、まず賃料相場を調べ、実家をいくらで賃貸できるかを考えることです。
その後に、リフォームに投資できる金額を決定します。
そうすると、無理のない投資になるため、家賃を無理に上げる必要もなく、借り手もつきやすいのです。
リフォーム会社を決めるときは、金額の精査をするためにも、複数の話を聞くことをお勧めします。
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②不動産会社と媒介契約
リフォームが住んだら、不動産会社を探します。
実家があるエリアで、業歴が長い不動産会社が信頼できるでしょう。
会社によっては、「賃貸」に力を入れているところと「売買」に力を入れているところがあるので、見極めが必要です。
不動産会社を見つけたら、媒介契約を結びます。
この場合「媒介」と「仲介」は同じ意味です
賃貸の媒介契約は、売買と異なり「契約書」がなくても成立しますが、特に貸主⇔不動産会社の契約書は結んだ方が無難です。
実家が遠方の場合は、入居者の決定など全ての手続きを不動産会社に任せることができる「代理契約」という方法もあります。
③入居者を募集
媒介契約を結んだら、いよいよ入居者の募集が始まります。
不動産屋さんに訪れるお客さんに、なるべく物件を見てもらいたいところです。
内見回数を増やすため、不動産会社に対し、実家の物件としての強みをアピールしましょう。
手書きで良いので、物件の強みを箇条書きにして伝えると良いでしょう
もう一点、入居者募集の際、不動産会社にお願いしたいことは、「インターネットでの募集活動」です。
物件を探している人のほとんどが、インターネット上で物件を検索し、良い物件を取り扱う不動産会社に訪れるようになっています。
特にスマホユーザーが多いので、インターネットメディアもスマホ対応が求められます
「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」など、大手の賃貸住宅情報に登録してくれるようであれば、なお安心ですね。
この点は、媒介契約を結ぶときに確認しておきましょう。
④実家の内覧
募集活動が功を奏して実家の内覧予約が入ったら、入居まであと一歩のところまで来ています。
基本的に、内覧は不動産会社が対応してくれますが、あえて貸主が立ち会う事もできます。
立ち会うメリットは、
- どんな人が入居するのかが分かる
- 借りる人がどんな事を求めているかが分かる
- 物件の魅力を直接アピールできる
などがあります。
一方で、
内覧にいちいち出てくるなんて、面倒くさそうな大家だな…
という印象を持たれるかもしれません。
⑤賃貸借契約
晴れて入居者が決定したら、賃貸借契約書を取り交わします。
契約書は宅建協会などのひな形にもとづき、不動産会社が準備してくれますが、一応、内容はチェックした方が良いです。
国土交通省のひな型にある契約内容をご紹介しておきます。
第２条 契約期間及び更新
第３条 使用目的
第４条 賃料
第５条 共益費
第６条 敷金
第７条 反社会的勢力の排除
第８条 禁止又は制限される行為
第９条 契約期間中の修繕
第10条 契約の解除
第11条 乙（借主）からの解約
第12条 一部滅失等による賃料の減額等
第13条 契約の終了
第14条 明渡し
第15条 明渡し時の原状回復
第16条 立入り
第17条 連帯保証人
第18条 協議
第19条 特約条項
賃貸借契約には、
- 普通借家契約
- 定期借家契約
の２種類があります。
普通借家契約は、契約期間が満了しても「正当な事由」がない限り、貸主側から更新を拒絶することはできません。
一方、定期借家契約は、期間満了とともに契約終了となります。
もし将来、相続人（子）が実家に住む可能性があるのならば、定期借家契約を検討すると良いでしょう。
◆まとめ
という訳で今回は、相続した実家を貸す手順について、ご紹介してきました。
制度が複雑なので、難しい部分は専門家の力を借りながら進めていくと、スムーズだと思います。
不明な点などはお気軽にコメントください
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