売る、賃貸する、住む、空き家にしておく…実家を相続した時にとるべき4つの手段

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両親が持ち家に住んでいた場合、実家を相続するという事態は、割と発生するものです。

相続はとつぜん始まります!

今回は、実家を相続した時にとるべき、4つの手段を考えていきます。

◆プロローグ~実家を相続するまで

相続が開始(親が死亡)され、実家を相続するまでに行う手続きは、5つほどあります。

  1. 遺言の確認
  2. 相続人の確定
  3. 相続財産を確定
  4. 遺産分割協議
  5. 相続登記

相続するまでの手続きはこちらの記事をご参照ください

実家を相続した時に“まず”やるべき5つの手続き~①遺言 ②相続人 ③相続財産 ④遺産分割協議 ⑤相続登記
相続は、あまり関係ないものに感じますが、高い確率で身近に起こるものです。 相続はある日突然始まります! 今回は、実家を相続した時に“まず”やるべきことをご紹介します。 ◆実家を相続した時に“まず”や...

◆実家を相続した時にとるべき4つの手段

では、相続で実家を相続したとき、相続した人はどうしたら良いのでしょうか?

当記事では、実家を相続したときにとるべき手段は、

① 売って処分する
② リフォームして賃貸する
③ 実家に引っ越して住む
④ 空き家にしておく

という4パターンだと考えています。

順番に説明していきます。

 ①売って処分する

メリットデメリット
  • まとまったお金が手に入る
  • 相続人に公平に分ける事ができる
  • 実家が他人の手にわたる
  • 所得税・住民税がかかる

(ⅰ)メリット

実家は遠くて目が届かないから…

相続人(子供)が遠方に住んでいるなどで、実家を活用できないケースも多いと思います。

不動産は分割することが難しいので、兄弟がいる場合は、分け前でもめる原因にもなります。

厳密にいうと、不動産の区分所有という方法で権利を分割することができます。しかし、それだけでも権利関係が複雑になる上、さらに相続が起こると所有者が大人数になっていくので、よほど価値の高い不動産以外では、あまりお勧めできません。

こういう場合、一番シンプルな方法が、実家を売って処分してしまうことです。

実家を売るメリットは、何といってもまとまったお金が手に入ること。

子供の教育費などにお金が必要な世代だったら、まとまったお金は助かりますよね?

現金であれば、兄弟で分配しやすいので、分け前で揉めるリスクも排除できます。

孫のためになって、子供たちが揉めない…

ある意味、被相続人(両親)も、この方法を一番望んでいるかもしれませんね。

実家を売却する手順は、普通に不動産を売る手順と変わりません。

① 不動産会社を探す

② 媒介契約を結ぶ

③ 販売活動

④ 実家の内覧

⑤ 価格の交渉

⑥ 不動産売買契約

⑦ 決済・引き渡し

実家の売却については、別の記事で詳しく解説しています

相続した実家の【売却】に向けた7つの手順~①査定 ②媒介契約 ③売り出し ④内覧 ⑤交渉 ⑥売買契約 ⑦決済
今回は、実家を相続した後に売ることを決めた方が、実際に売却するための手順をご紹介していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家の売却に向けた7つの手順 一般的...

(ⅱ)デメリット

実家を売る場合、注意すべきポイントは税金です。

不動産を売却して利益が生じた場合、所得税・住民税がかかります。

所有期間が5年以下の短期譲渡所得…39.63%
所有期間が5年超の長期譲渡所得…20.315%

実家を相続するケースでは、被相続人(親)の取得日を引き継ぐことができるので、普通は長期譲渡所得になると思います。

税金は「利益」に対して課税されます。

両親が2,000万円で買った不動産を3,000万円で売った場合、利益は1,000万円ですね。

この場合、200万円くらいの税金がかかります

しかし、当時の契約書などを紛失していて、2,000万円で買ったことを証明できないこともありますよね?

このときは、3,000万円の5%が取得価格と見なされるので、2,850万円が利益と認定されてしまいます。

この場合、570万円くらいの税金がかかります

税金が大きく違ってくるので、注意が必要です。

2016年の税制改正によって、相続人であっても居住用財産を売却したときに3,000万円の特別控除が適用されるようになりました。

税金については、こちらの記事で詳しく解説しています

実家を相続して売却する迄にかかる4種の税金~①相続税 ②譲渡所得税 ③登録免許税 ④印紙税
今回は、実家を相続した後、売る迄に発生する、4種類の税金をご紹介していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家を売却する迄にかかる4種の税金 関連する税金は、...

また、実家を売りだしたからと言って、すぐに買い手がつくとは限りません。

特に地方の場合、買い手が見つからないことの方が多いかもしれません

こんな時はまず、不動産会社を見直してみましょう

売り出しを頼んでいる不動産会社は、どんな会社ですか?

大手の不動産会社は安心できますが、どうしても都会の金額が大きい案件に目が行きがちです。

地方の実家の場合、地域の不動産会社に相談するのが良いでしょう。

地元で実績がある不動産会社が良いと思いますが、当たり外れが大きいので、複数の会社の話を聞いてみることをお勧めします。

次に、リフォームを検討しましょう

買ってもらうためには見た目も大事なので、目につく部分を中心としたリフォームも有効です。

しかし、リフォーム代金はどうしても売却価格に跳ね返ってきます。

そして買い手は、自分好みにリフォームしたいかもしれません。

リフォームして売り出すことを検討するときは、上記のことも十分考慮する必要があります。

建物を取り壊すという選択肢もあります

実家を解体し、更地として売り出した方が、買い手が見つかりやすくなるケースもあるでしょう。

この場合、まず解体費用がかかります。

解体費用の相場は、木造住宅の場合、坪当たり3~5万円と言われています。

さらに、建物を取り壊すと、土地の固定資産税の軽減措置が使えなくなるので、注意が必要です。

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 ②リフォームして賃貸する

メリットデメリット
  • 継続的に家賃収入が入る
  • 引き続き実家を所有できる
  • 手間がかかる
  • コストがかかる

(ⅰ)メリット

思い出のある実家を手放すのは忍びないな…

実家と言えば、両親の思い出が詰まっていて、なにより相続人自身が子供のころから住んでいたもの。

他人の手に渡るのは寂しいですよね?

あるいは、すぐには難しくても、定年退職後には地元に戻り、実家に住もうと考えている方もいるかもしれません。

こういう場合は、賃貸するという方法が考えられます。

うまく借り手が見つかれば、継続的な家賃収入が見込めます。

実家を手放すことなく、うまく行けば売却以上の収入が得られる場合もあります。

借り手を探すときは、売るときと同様、実家のエリアにある不動産会社に相談するのが良いでしょう。

相続した実家の【賃貸】に向けた5つの手順~①リフォーム ②媒介契約 ③募集 ④内覧 ⑤賃貸借契約
今回は、実家を相続した後に貸すことを決めた方が、実際に賃貸するための手順をご紹介していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家の賃貸に向けた5つの手順 実家の...

(ⅱ)デメリット

実家を賃貸する場合、注意すべきポイントは「手間もコストもかかること」です。

物件が実家であろうが、家賃収入を得る以上、それは不動産賃貸業というビジネスです。

「高額不労所得」などという夢は捨ててしまった方が良いでしょう。

まずは借り手がいないと話にならないので、不動産会社にマメに連絡をとり、早く入居者を探してもらう必要があります。

入居者が入ったら、退去されるリスクを抑えるため、入居者の満足度を考える必要があります。

帳簿をつけて、確定申告もしなければいけませんね

そもそも最初に賃貸に出すときは、リフォームが必要となるでしょう。

キッチン、トイレ、浴室、壁紙などで、最低でも100万円はかかると思います。

電気・水道・ガス・雨漏りなどのメンテナンスも必要です。

借り手が退居して、次の入居者を入れるときには、ハウスクリーニングが必要となります。

さらに、物件の維持管理や、毎月の入金管理(金額が合っているか、入金遅れはないか)、クレーム対応などの業務が発生します。

実家が遠方である場合は不動産会社に依頼する事になりますが、月額1~2万円の出費となります。

 ③実家に引っ越して住む

メリットデメリット
  • 引き続き実家を所有できる
  • 地元でゆっくりと生活できる
  • パートナーの賛同が得にくい
  • 相続人の間で揉めやすい

(ⅰ)メリット

実家を相続したことをきっかけに、実家に移り住む方もいます。

会社員生活も一区切りを迎え、子供も独立する年代なので、

老後は地元で過ごしたいな…

と考えることは自然な成り行きでしょう。

自分を育ててくれた地元で、かつて慣れ親しんだ実家で、余生を過ごす…

実家に移り住むことで、人生の後半戦を飾るに相応しい舞台に上がることができるのです。

相続した実家に【住む】際に注意すべき3つのポイント~①遺産分割 ②家族の賛成 ③リフォーム
今回は、実家を相続した後、そこに移り住む際に注意すべき3つのポイントをご説明していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家に移り住むメリット 相続した実家に移...

(ⅱ)デメリット

実家に引っ越して住む場合の注意点は、パートナーの気持ちでしょうか。

独り身の方は問題ありませんが、パートナーがいる場合は、よくよく話し合う必要があります。

あなたにとっては懐かしい地元や実家の建物でも、パートナーにとってはただの見知らぬ土地であり、古びた家に過ぎないのです。

表向きは反対していなくても、内心は不安を抱えているかもしれません。

そうして実家に引っ越すことが決まったら、あとは準備ですね。

賃貸のときと同様、電気・水道・ガス・雨漏りなどのメンテナンスや、水回りのリフォームは必要となるケースもあるでしょう。

売却、賃貸ともに共通しますが、相続登記を確実に行い、名義を自分に変えることも忘れないようにしたいです。

兄弟がいる場合は、自分だけが実家を取ることになるので、揉める原因となります。

このような場合は、金銭などで「代償分割」をすると、後々スムーズになると思います。

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 ④空き家にしておく

メリットデメリット
  • 引き続き実家を所有できる
  • 維持コストがかかる
  • 価格が下落する
  • 損害賠償責任を負う
  • 特定空き家に指定されるリスク

(ⅰ)メリット

気持ちの整理がつくまでは…

売る、賃貸する、住む…これらのいずれにも踏み出せないケースでは、空き家にしておくことになります。

または、売却・賃貸する方針でも、買い手・借り手が見つかるまでは、やはり空き家として管理する事になるでしょう。

空き家にしておく動機は消極的なものですが、とりあえず実家を自分たちのものとできるメリットはありますね。

(ⅱ)デメリット

空き家にしておく注意点は、何点かあります。

一点目は、空き家の維持コストがかかることです。

一般的に空き家には、固定資産税や火災保険料などが必要です。

もちろん空き家以外でも維持コストが必要なケースはありますが、空き家の場合は、家賃が入ってくるなどの「便益」がないため、コストだけが出ていくことになります。

二点目は、資産としての価値が減少することです。

建物は毎年、減価償却されるので、価値がどんどん下がっていきます。

土地は建物ほどは価値が減少しませんが、地方の地価は毎年下落しています。

三点目は、所有者責任の問題です。

空き家の所有者は、民法717条により、損害賠償責任が課されています。

例えば、空き家のブロック塀が倒れて誰かにケガをさせた場合、その損害は建物の使用者に請求されるのです。

四点目は、特定空き家に指定されるリスクです。

2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家法)」という法律ができました。

この法律により実家が「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税等の軽減措置がなくなったり、実家の修繕や撤去を命じられたりします。

以下の記事で詳しく解説しています

相続した実家を【空き家】にしておく4つの注意点~①維持コスト ②価格の下落 ③所有者責任 ④特定空き家
今回は、実家を相続した後、空き家にしておく際に注意すべき4つのポイントをご説明していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家を空き家にしておく 相続した実家を...

◆まとめ

という訳で今回は、実家を相続した場合の4つの手段を見てきました。

① 売って処分する
② リフォームして賃貸する
③ 実家に引っ越して住む
④ 空き家にしておく

それぞれにメリット・デメリットがありましたね。

実家の立地条件や兄弟・配偶者の有無、他の相続財産など、色んなパターンが考えられるので、自分に一番合う手段を考えることが大切です。

ご質問がありましたら、お気軽にコメントください

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