実家の相続【まとめ】必要な手続きや全体スケジュール、各種税金、相続後の活用方法など

両親が持ち家に住んでいた場合、実家を相続するという事態は、割と発生するものです。

相続はとつぜん始まります!

今回は、実家を相続するのに必要な手続きやスケジュール、各種の税金、相続後の活用方法などをご紹介していきます。

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◆必要な手続き

相続が開始され、実家を相続するまでに行う手続きは、5つほどあります。

最初に、相続が発生したら、つまり両親が亡くなったら、まず遺言の存在を確認します。

遺言があった場合、基本的には遺言に従って財産を分けることになります。

遺言が無ければ、後に行う遺産分割協議の内容によります。

次に、相続人を確定させます。

遺言がある場合は、遺言に記載がある人が相続人です。

遺言がない場合は、民法で法定相続人が定められています。

三番目に、相続財産を確定させます。

不動産は、市役所等で故人の名寄帳を取り、それをもとに、被相続人名義の固定資産評価証明書を交付してもらいます。

預金・借入金は、取引がありそうな金融機関に残高証明書を発行してもらえば、一覧で把握することができるでしょう。

有価証券類は取引のある証券会社に確認するほか、車や貴金属などの動産は、目につくものを目録にまとめるようにします。

四番目に、遺産分割協議を行います。

遺産分割協議とは、誰がどの財産をどのように譲り受けるかを決めるものです。

100%遺言の通りに遺産を分けるのであれば、遺産分割協議は不要となります。

最後に、相続登記を行います。

相続登記は義務ではありませんが、これを確実にやっておかないと、売ったり貸したりすることができなくなります。

後々、相続人の間でもめる事態を防ぐ意味でも、相続登記はしっかりとやっておきましょう。

必要な手続きについては、こちらの記事で詳しく説明しています

実家を相続した時に“まず”やるべき5つの手続き~①遺言 ②相続人 ③相続財産 ④遺産分割協議 ⑤相続登記
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◆実家を兄弟で分ける方法

相続した実家は簡単に分割できないので、もめごとが起こりやすいものです。

相続した実家を分ける方法は、以下の4通りあります。

①現物分割

現物分割とは、1つ1つの財産を、各相続人が個別に相続する方法です

相続財産が、複数の不動産や上場株式、現預金など多岐にわたる場合、有効な相続方法といえます。

一方で、相続するのは実家の土地建物のみ…といった場合は、使いにくい方法と言えるでしょう。

②代償分割

代償分割とは、相続人の1人が実家を引き継いで、それに見合うお金を他の相続人に支払う方法です。

実家が他人の手に渡らないのがメリットですが、実家を受け継いだ人はまとまった現金が必要になります。

③換価分割

換価分割とは、実家を売って現金に換えた上で分割する方法です。

最終的にお金を分割するので、公平に分けられることがメリットです。

一方で、思い出深い実家が他人の手に渡るのが、最大のデメリットでしょうか。

④共有

共有とは、実家の土地・建物を共同名義にしてしまう方法です。

このやり方は、実家が子供たちの手に残るうえに、公平に分ける事ができます。

良い方法に思えますが、権利関係が複雑になるので、あまりお勧めできません。

こちらの記事で詳しく解説しています

相続した実家を兄弟で分ける4つの方法~①現物分割 ②代償分割 ③換価分割 ④共有
相続した実家を兄弟で分けるのは、もめごとが起こりやすいものです。 揉めやすい理由は、 現預金みたいに簡単に分割できない 価値がいくらなのか分かりにくい 介護などの問題とつながりやすい 思い入れのある実家なの...

◆全体スケジュール

実家の相続には、抑えておくべきスケジュールがあります。

まず、被相続人の死亡から7日以内

これは、死亡届の提出期限になります。

提出先は市区町村の役場で、同居の親族、親族以外の同居人、故人の住居の家主や地主、後見人などが提出しなければいけません。

次のスケジュールは、3ヶ月以内

これは、相続放棄と限定承認の申述の期限です。

相続は、プラスの財産(実家の土地建物など)だけではなく、マイナスの財産(借金)も引き継いでしまいます。

そこで、明らかに借金の方が多い場合は、相続人は相続放棄を選んだ方が有利となります。

また、プラスの財産とマイナスの財産のどちらが多いか分からない場合、「プラス財産を超えない範囲に限りマイナス財産を相続する」というのが限定承認です。

次のスケジュールは、4ヶ月以内

これは、所得税の準確定申告の期限となります。

準確定申告とは、亡くなった人の所得に関して、法定相続人などが確定申告を行う手続きです。

「亡くなった前年の所得に対する確定申告」と「亡くなった年の所得に対する確定申告」の2つのパターンがあります。

最後にご紹介するのは、10ヶ月以内

これは、相続税の申告・納付期限となっています。

期限を過ぎてしまった場合、延滞税や加算税が付加されることになります。

「延納」という制度もありますが、これは担保を提供する代わりに、税金を分割で支払うものです。

相続税の物納・延納の期限も10ヶ月となっています。

スケジュールに関する詳しい記事はこちら

7日、3ヶ月、4ヶ月、10ヶ月…実家を相続した時に抑えておくべき4つのスケジュール
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◆各種税金

実家を相続したり、売却した時には、4種類の税金を支払うことになります。

①相続税

まず、実家を相続したときは、相続税を考える必要があります。

しかし、法定相続人に当たる人が相続する場合には、基礎控除額が大きいので、ほとんどのケースでは相続税は発生しません。

②譲渡所得税・住民税

次に、実家が売れた時は、譲渡所得税と住民税を考える必要があります。

これは、実家を売ったことで利益が発生(売却価格が取得価格を上回る)した場合に、利益に対して税金がかかるものです。

取得価格には、被相続人(親)の購入金額や、相続税の一定金額を合計して計算します。

③登録免許税

登録免許税は、相続登記のときに必要となります。

亡くなった人の名義では不動産の売却ができないため、所有権を相続人へ変更することが必要です。

このとき、不動産の評価額の0.4%を税金として納めることになります。

④収入印紙税

不動産の売買契約書には、収入印紙を貼ることによって税金を納める必要があります。

印紙税の額は契約金額によって異なります。

契約金額が1,000万円超~5,000万円以下の場合、印紙税は10,000円です。

税金に関する詳しい記事はこちら

実家を相続して売却する迄にかかる4種の税金~①相続税 ②譲渡所得税 ③登録免許税 ④印紙税
今回は、実家を相続した後、売る迄に発生する、4種類の税金をご紹介していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家を売却する迄にかかる4種の税金 関連する税金は、...

◆相続後の活用方法

では、相続で実家を相続したとき、相続した人はどうしたら良いのでしょうか?

私は、実家を相続したときにとるべき手段は、

① 売って処分する
② リフォームして賃貸する
③ 実家に引っ越して住む
④ 空き家にしておく

という4パターンだと考えています。

売る、賃貸する、住む、空き家にしておく…実家を相続した時にとるべき4つの手段
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順番に見ていきましょう。

①売って処分する

相続人(子供)が遠方に住んでいるなどで、実家を活用できないケースも多いと思います。

不動産は分割することが難しいので、兄弟がいる場合は、分け前でもめる原因にもなります。

こういう場合、一番シンプルな方法が、実家を売って処分してしまうことです。

実家を売るメリットは、何といってもまとまったお金が手に入ること。

子供の教育費などにお金が必要な世代だったら、まとまったお金は助かりますよね?

現金であれば、兄弟で分配しやすいので、分け前で揉めるリスクも排除できます。

ある意味、被相続人(両親)も、この方法を一番望んでいるかもしれませんね。

実家を売却する手順は、普通に不動産を売る手順と変わりません。

注意すべきポイントとしては、税金がかかること。

また、すぐに売れるとは限らないので、時間的余裕を見ておく必要があります。

実家の売却については、別の記事で詳しく解説しています

相続した実家の【売却】に向けた7つの手順~①査定 ②媒介契約 ③売り出し ④内覧 ⑤交渉 ⑥売買契約 ⑦決済
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②リフォームして賃貸する

実家と言えば、両親の思い出が詰まっていて、手放すのは忍びなかったりします。

また、定年退職後には地元に戻り、実家に住もうと考えている方もいるかもしれません。

こういう場合は、賃貸するという方法が考えられます。

うまく借り手が見つかれば、継続的な家賃収入が見込めます。

実家を手放すことなく、うまく行けば売却以上の収入が得られる場合もあります。

注意すべきポイントは「手間もコストもかかること」です。

不動産会社にマメに連絡をとり、早く入居者を探してもらう必要があります。

入居者が入ったら、退去されるリスクを抑えるため、入居者の満足度を考える必要があります。

帳簿をつけて、確定申告もしなければいけません。

そもそも最初に賃貸に出すときは、リフォームが必要となるでしょう。

キッチン、トイレ、浴室、壁紙などで、最低でも100万円はかかると思います。

電気・水道・ガス・雨漏りなどのメンテナンスも必要です。

実家の賃貸については、こちらの記事で詳しく解説しています

相続した実家の【賃貸】に向けた5つの手順~①リフォーム ②媒介契約 ③募集 ④内覧 ⑤賃貸借契約
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③実家に引っ越して住む

実家を相続したことをきっかけに、実家に移り住む方もいます。

会社員生活も一区切りを迎え、子供も独立する年代なので、「老後は地元で過ごしたい」と考えることは自然な成り行きでしょう。

実家に引っ越して住む場合の注意点は、パートナーの気持ちでしょうか。

あなたにとっては懐かしい地元や実家の建物でも、パートナーにとってはただの見知らぬ土地であり、古びた家に過ぎないのです。

表向きは反対していなくても、内心は不安を抱えているかもしれません。

賃貸のときと同様、電気・水道・ガス・雨漏りなどのメンテナンスや、水回りのリフォームは必要となるケースもあるでしょう。

売却、賃貸ともに共通しますが、相続登記を確実に行い、名義を自分に変えることも忘れないようにしたいです。

兄弟がいる場合は、自分だけが実家を取ることになるので、金銭などで「代償分割」をすると、後々スムーズになると思います。

実家に住む場合の注意点は、こちらの記事で詳しく解説しています

相続した実家に【住む】際に注意すべき3つのポイント~①遺産分割 ②家族の賛成 ③リフォーム
今回は、実家を相続した後、そこに移り住む際に注意すべき3つのポイントをご説明していきます。 相続するまでの手順はこちらの記事をご参照ください。 ◆相続した実家に移り住むメリット 相続した実家に移...

④空き家にしておく

売る、賃貸する、住む…これらのいずれにも踏み出せないケースでは、空き家にしておくことになります。

または、売却・賃貸する方針でも、買い手・借り手が見つかるまでは、やはり空き家として管理する事になるでしょう。

空き家にしておく動機は消極的なものですが、とりあえず実家を自分たちのものとできるメリットはありますね。

空き家にしておく注意点は、維持コストがかかることです。

もちろん空き家以外でも維持コストが必要なケースはありますが、空き家の場合は、家賃が入ってくるなどの「便益」がないため、コストだけが出ていくことになります。

また、空き家にしておくと、建物が痛み、地価も減少するケースが多く、資産としての価値が減少していきます。

空き家特有の「所有者責任」の問題もあります。

例えば、空き家のブロック塀が倒れて誰かにケガをさせた場合、その損害は建物の使用者に請求されるのです。

また、実家が「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税等の軽減措置がなくなったり、実家の修繕や撤去を命じられたりすることも考えられます。

以下の記事で詳しく解説しています

相続した実家を【空き家】にしておく4つの注意点~①維持コスト ②価格の下落 ③所有者責任 ④特定空き家
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◆実家の片付け

相続した実家は、そのままでは売ったり貸したりできません。

必ず「片付ける」という作業が発生します。

その際、遺品は3つの種類に分類して考えると、うまく運んでいくでしょう。

1つ目の分類は、絶対捨ててはいけないもの…貴重品です。

通帳、印鑑、有価証券、権利書、宝石・貴金属類などが該当します。

これらの貴重品は相続財産を構成するので、取り扱いには注意しなければなりません。

2つ目の分類は、捨てるものと捨てないものに分かれるもの…思い出の品です。

日記、手紙、写真、賞状・トロフィー、人形などが該当します。

これらは、分量や保管状態によって選別していくのが良いでしょう。

手紙や写真、賞状などは、差出人や写っている人、主催団体を「知っているか?」が、選別のポイントとなります。

また、人形やぬいぐるみは、神社やお寺で供養してもらうことができます。

3つ目の分類は、ほとんどを売るか捨てることになるもの…処分する品です。

本、CD・DVD、家具、電化製品、衣服、食器などが該当します。

これらはかさばるものが多いので、いかに処分できるかが、実家片付けの成功の秘訣と言えます。

基本的には、可能なものは買い取り業者に引き取ってもらい、引き取りできないものは捨てることになります。

以下の記事で詳しく解説しています

相続した実家の遺品は3つに整理して片付ける~①貴重品 ②思い出の品 ③処分する品
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◆まとめ

という訳で今回は、実家を相続した場合にやるべきこと、考えるべきことをご紹介してきました。

実家の立地条件や兄弟・配偶者の有無、他の相続財産など、色んなパターンが考えられるので、自分に一番合う手段を考えることが大切です。

ご質問がありましたら、お気軽にコメントください

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